13 Abr 2016

¿Se Debe Tomar Crédito de Vivienda?

Desde hace más de un año se aprobó la Ley 546 de 1999 a través de la cual se establecieron las condiciones con las cuales se busca responder a lo establecido en la Constitución Nacional.

Desde hace más de un año se aprobó la Ley 546 de 1999 a través de la cual se establecieron las condiciones con las cuales se busca responder a lo establecido en la Constitución Nacional. (VER CUADRO: SERVICIO DE LA DEUDA CREDITO HIPOTECARIO).

Este régimen remplazó al sistema Upac partió de reconocer la diferencia que se cobró sobre la inflación desde 1993, aplicando con nuevo índice que se ajustó desde esa fecha y que se denominó Unidad de Valor Real -UVR-.

Los deudores de vivienda de antes de diciembre de 1999 lograron así que se reliquidaran sus créditos, pero para algunos, si no la mayoría, este beneficio no compensó el mayor aplicado por corrección monetaria sobre la inflación, desde cuando la Upac se indexó a las tasas de interés, y menos la pérdida de valor de su vivienda derivada de la recesión de la construcción respecto al aumento del saldo del crédito otorgado inicialmente.

De hecho y a pesar de la reliquidación, para muchos las condiciones cambiaron en cuanto tuvieron que aceptar un aumento del monto de la cuota dentro del plazo faltante para el pago de su deuda, para acomodarse a los lineamientos de la nueva Ley que prohibía el famoso anatocismo, es decir que el usuario debe pagar en la cuota la totalidad de los intereses para evitar la capitalización de los mismos. De lo contrario debieron solicitar una reestructuración de la deuda, solicitando el aumento del plazo pactado inicialmente para cumplir con el pago de una cuota más baja.

El nuevo régimen quizás no arregla de inmediato el problema para mucha gente que ya había adquirido vivienda, pero las condiciones para tomar ahora crédito hipotecario se deben considerar. En primer lugar fue el reconocimiento que el índice para liquidar créditos de vivienda debe ser la inflación y para ello se creo la Unidad de Valor Real más conocida como UVR, lo que se ajusta al aumento promedio del salario de los colombianos y asume que el aumento del valor de vivienda está dado en función del aumento de los precios y bienes de la economía.

En que se diferencia la Unidad de Valor Real -UVR- con la Unidad de Poder Adquisitivo Constante -Upac-? En términos semánticos en nada, pero a alguien en el pasado se le olvido lo que implicaba el Upac y optaron por ajustarlo con la tasa de interés y no con la inflación como corresponde.

El segundo punto a favor de acceder ahora al crédito en UVR son las tasas de interés y los incentivos gubernamentales para adquirir vivienda. Aquellos que quieran acceder a una Vivienda de Interés Social -VIS- no sólo reciben un subsidio al momento de comprar o construir su vivienda por $7.0 millones, sino también una tasa de interés equivalente al 11.0 por ciento efectivo anual que es una tasa muy blanda para un crédito que normalmente es de largo plazo. Para los inmuebles que no son de Interés Social, es decir aquellos cuyo valor es de menos de XXXX Salarios Mínimos Legales Vigentes -SMLV-, no hay beneficio de subsidio y la tasa y margen que se cobra sobre la corrección de la UVR es de máximo13.92 por ciento efectivo anual, lo cual puede explicar la menor dinámica en la colocación para los extractos 3 en adelante por parte de las entidades de crédito hipotecario.

Se debe recordar que la Ley 546/99 permite a las entidades financieras otorgar crédito hipotecario con plazos hasta de 30 años, pero dadas las tasas establecidas no hacen atractivo a las entidades financieras colocar crédito hipotecario a mas de diez años, lo cual puede ser sano incluso para el mismo deudor quien debe ahora hacer muy bien su análisis para tomar crédito de vivienda y establecer de acuerdo con su capacidad de pago, si reuniendo mínimo un 30 por ciento como valor de la cuota inicial con un esfuerzo de aproximadamente un 30 por ciento de su salario mensual, puede pagar un crédito en esas condiciones de plazo.

El servicio de la deuda que se presenta para un préstamo de vivienda no VIS muestra que para evitar que el saldo en pesos de una deuda en UVR se mantenga a duras penas en su valor inicial o por debajo, difícilmente no debe sobrepasar los ocho años y medio. Por cada millón de crédito el usuario debería demostrar ingresos de 56,218 pesos, es decir el 30% de una cuota de 140.5 UVR, o sea 16.865 pesos. Un crédito de Vivienda de interés social puede soportar los 9 años y con los beneficios adicionales se hace muy atractivo. Dado que el ajuste anual de los ingresos familiares puede ser similar a la inflación, la proporción de la cuota sobre los mismos se mantiene, de tal manera que los incrementos escandalosos que sufrieron muchos deudores de vivienda en años anteriores por aceptar sistemas de amortización que no se ajustaron a su capacidad de pago no se darn.

Lo importante que debe considerar es que debe aprovechar los bajos precios de vivienda, lo cual se constituye en un atractivo, incluso tomando crédito a no más de diez años.

Criterios de la Ley 546 de 1999.

Proteger el patrimonio de las familias representado en vivienda.

Proteger y fomentar el ahorro destinado a la financiación de vivienda, manteniendo la confianza del público en los instrumentos de captación y en los establecimientos de crédito emisores de los mismos.

Proteger a los usuarios de los créditos de vivienda.

Propender por el desarrollo de mecanismos eficientes de financiación de vivienda a largo plazo.

Velar para que el otorgamiento de los créditos y su atención consulten la capacidad de pago de los deudores.

Facilitar el acceso a la vivienda en condiciones de equidad y transparencia.

Promover la construcción en condiciones financieras que hagan asequible la vivienda a un mayor número de familias.

Fuente: https://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-426986

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